🏢 2026년 바뀌는 부동산 정책·제도 총정리 | 양도세·대출·월세공제·매매계약신고 증빙자료 강화 등

🎉 2026년 부동산 정책·제도 변화는 집을 사고·팔거나, 전·월세로 거주하는 모든 사람에게 직접적인 영향을 줍니다. 양도세·대출 규제·월세 세액공제처럼 돈과 직결되는 제도가 한꺼번에 바뀌기 때문에, 내용을 모르고 지나치면 세금 손해나 계약 리스크로 이어질 수 있는데요.

이 글에서는 2026년부터 시행되는 핵심 부동산 정책·제도 변화를 한눈에 정리해, 실수 없이 대비할 수 있도록 돕습니다. 내 집 마련·투자·임대 계획이 있다면 지금 꼭 읽어야 할 필수 가이드입니다. 🏠

📑 목차

다주택자 양도세 중과 배제 연장
인구감소지역·미분양주택 세제 혜택
대출규제 강화 지속
주택 공급 절벽 심화
8년 임대사업자 만기 본격화
주거용 위반건축물 양성화
매매계약 신고 증빙자료 의무제출
자금조달계획서 양식 개정
월세 세액공제 확대
재건축 버팀목 대출 지원
외국인 거래신고 확대
부동산감독원 설립
최신 핫 뉴스
후기 및 평가
FAQ
근거 법령

인구감소지역 야영장 팬션 세금 면제 👆

세금특례 인구감소지역 세컨드홈제도 👆

🟡 다주택자 양도세 중과 배제 연장

다주택자에게 적용되던 양도세 중과 배제 조치가 2026년 5월 9일까지 1년 추가 연장되었습니다. 기존에는 2주택자 기본세율+20%포인트, 3주택 이상 기본세율+30%포인트의 중과세가 적용되었으나, 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택 양도 시 기본세율(6~45%)만 적용됩니다.

⚠️ 주의사항: 2026년 5월 이후 정책 방향은 불확실하므로, 다주택자는 이 기간 내 매도 전략을 신중히 수립해야 합니다.

구분	기존 중과세율	현재(~2026.5.9)
2주택자	기본+20%p	기본세율
3주택 이상	기본+30%p	기본세율

🔵 인구감소지역·미분양주택 세제 혜택

1주택자가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역 주택을 취득하면 1세대 1주택 특례가 적용됩니다. 양도세 비과세, 장기보유특별공제 최대 80%, 종합부동산세 기본공제 12억원 및 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%를 받을 수 있습니다.

📌 적용 대상: 공시가격 4억원 이하, 수도권·광역시 제외(단, 접경지역·군지역 포함), 기존 주택과 다른 시·군·구 소재

비수도권 준공 후 미분양주택 취득 시에도 1세대 1주택 특례가 적용됩니다(2025년 12월 31일까지). 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하가 조건입니다.

🟢 대출규제 강화 지속

2025년 10·15 부동산 대책에 따른 강화된 대출 규제가 2026년에도 이어질 전망입니다. 주택 가격에 따라 차등 적용되는 대출 한도가 유지됩니다.

주택 시가	최대 대출
15억 이하	6억원
15억 초과	4억원
25억 초과	2억원

DSR 산정 시 스트레스 금리가 수도권·규제지역 주담대에 한해 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되었습니다.

🔴 주택 공급 절벽 심화

2026년은 주택 공급 절벽이 본격화되는 시점입니다. 2017~2018년 착공된 물량이 대거 입주를 마무리하고, 2019~2020년 착공 물량 감소로 신규 입주 물량이 급감합니다. 전국 입주 물량은 2024년 52만가구에서 2026년 33만가구로 37% 감소할 전망입니다.

📊 공급 감소: 수도권은 2024년 30만가구에서 2026년 19만가구로 급감

🟣 8년 임대사업자 만기 본격화

2017~2018년 등록한 8년 의무임대 사업자의 만기가 2025~2026년 집중됩니다. 이들 물량은 전국 약 18만호로 추정되며, 만기 후 매물 출회 시 시장에 상당한 영향을 줄 수 있습니다.

💡 투자자 대응: 보유 지속 vs 매도 중 최적 시점 판단 필요

임대의무기간 기산점과 계산방법 👆

🟠주거용 위반건축물 양성화

국토교통부는 2025년 10월 2일 위반건축물 합리적 관리방안에 대해서 발표하였는데 2026년부터 주택 옥탑 무단증축 등 소규모 이하의 주거용 위반 건축물에 대해 일시적으로 합법적인 건축물로 전환할 수 있는 양성화 방안을 추진 중입니다.

주거용 위반건축물 양성화 👆

🟡매매계약 신고 증빙자료 의무제출

2026년 1월부터 공인중개사가 주택 매매계약 신고 시 계약서 및 계약금 입금 증빙자료 제출이 의무화됩니다. 기존에는 별도 증빙 의무가 없었으나, 자전거래·허위신고 방지를 위해 강화됩니다.

🔵자금조달계획서 양식 개정

대출 유형을 세분화하고 금융기관명을 직접 기재하도록 양식이 개정됩니다. 투기과열지구에만 적용되던 자금조달계획서 제출이 토지거래허가구역까지 확대됩니다.

🟢월세 세액공제 확대

주말부부처럼 각각 무주택 근로자인 경우에도 공제 적용됩니다. 부부 합산 연간 월세액 1,000만원 한도로 각각 15~17% 세액공제를 받을 수 있습니다. 3자녀 이상 가구는 세액공제 대상 주택이 100㎡ 이하 또는 시가 4억원 이하로 확대됩니다.

🔴재건축 버팀목 대출 지원

현재 재개발 사업장 이주자에게만 지원되던 버팀목 전세자금 대출이 재건축 사업장 이주자에게도 확대됩니다. 부부합산 연소득 6천만원 이하 무주택자가 대상입니다.

🟣외국인 거래신고 확대

2026년 2월 10일부터 외국인 거래신고 내용이 확대되고, 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 자금조달계획서와 입증서류 제출 의무화와 맞물려 거래 검증 체계가 강화된다.

🟠부동산감독원 설립

지난 11월 출범한 국무총리 산하의 부동산 감독 추진단은 10.15 주택시장 안정화 대책 후속 조치로, 부동산 시장 교란 행위를 감독할 부동산감독원(가칭) 설립이 추진됩니다. 특사경을 포함한 수사 조직으로 불법 행위를 직접 수사하게 됩니다.

📰최신 핫 뉴스

2026 부동산 정책, 1월부터 '高규제·공급확대' 동시 가동

대구일보 | 2025.12.17

내년부터 주말부부 각각 월세 세액공제…달라지는 부동산 제도는?

헤럴드경제 | 2025.12.16

⭐후기 및 평가

2026년 부동산 제도는 투명성 강화와 주거 안정 지원이라는 두 축으로 진행됩니다. 국토교통부와 기획재정부 발표에 따르면, 계약 증빙 강화로 허위신고가 차단되고 주말부부·다자녀 가구 지원이 확대됩니다.

부동산R114 분석에 따르면 양도세 중과 배제가 5월까지만 유효하므로 다주택자는 상반기 중 전략적 결정이 필요합니다.

📌 출처: 국토교통부, 부동산R114

❓FAQ

Q1. 양도세 중과 배제가 2026년 5월 이후에도 계속될까요?

현재로서는 불확실합니다. 정부 정책에 따라 재연장 또는 중과 부활 가능성이 있으므로 5월 이전 매도를 고려하는 것이 안전합니다.

Q2. 주말부부 월세 세액공제는 언제부터 적용되나요?

2025년 7~8월 세법개정안에 반영 예정이며, 소급 적용 여부는 추가 검토 중입니다. 부부 각각 요건 충족 시 합산 1,000만원 한도 내 공제 가능합니다.

Q3. 재건축 버팀목 대출 지원 대상은 누구인가요?

부부합산 연소득 6천만원 이하 무주택 세대주가 재건축 사업장에서 이주할 때 지원됩니다. 기존 재개발 이주자와 동일한 조건이 적용됩니다.

Q4. 자금조달계획서 제출 의무화는 어디에 적용되나요?

투기과열지구에 이어 토지거래허가구역 내 주택 거래에도 확대 적용됩니다. 대출 유형, 금융기관명 등을 상세히 기재해야 합니다.

⚖️근거 법령